工业地产融资渠道须多元化建设

    目前国内工业地产融资渠道主要是单一依靠银行贷款来实现,银行贷款利率决定着收益率,而银行贷款利率往往随国家政策波动,利率上调幅度很高则将原本的收益化空,甚至会出现亏损,与利率绑定的风险性特别大,然而又没有其他方式能够降低利率上调带来的资本风险。这是国内外工业地产开发商之间很大的差别,也是一直以来挡在国内开发商发力我国工业地产道路上的绊脚石。
    近几年外资基金热火朝天的进入我国工业地产市场淘金,资本运作无论是在方式上还是在资金量上都已经出现了欣欣向荣的局面。即便如此,国内外的资金对工业地产的兴趣可谓方兴未艾。目前中国工业地产市场上,海外投资工业地产的运营商的规模远超过国内的同类企业,国内资本渠道不畅是一个重要的瓶颈,如果国内的房地产信托基金可以尽快放开,对于国内工业地产商追赶或超越海外同行将具有里程碑式的意义。
    中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮指出,外资工业地产商的资本运作有丰富的经验。由于外国工业地产发展的核心是资本运作,是凭借着职业经理人的专业运作资本能力,并成功运营一个工业地产项目并产生未来可持续并增长的现金流后,在未来较长时期对项目的资本退出、再融资、转基金持有或通过组成房地产信托基金上市等等的资本运作,这是工业地产发展的终极目标。
    扈志亮还指出,工业地产投资基金在海外开发商中很普遍存在,随着我国工业地产市场需求不断扩大,基金类的工业地产投资公司、工业地产私募基金等多种业务应运而生,工业地产投资基金也会引来众多国内开发商和投资银行间的瞩目。但是工业地产基金要进入市场仍需等相关法规健全以后。
    中投顾问发布的《2013年第三季度政策动向深度解读分析报告》指出,成熟市场的工业地产融资渠道,应该是多元化的。在美国,几乎所有类型的金融机构都参与到工业地产开发和经营中,包括商业银行、养老基金、辛迪加、工业地产投资信托、私人投资者、合资模式、债券市场、商业抵押担保证券、信用公司、夹层贷款等。
    小编物语:希望中国可以加快步伐,让工业地产继续腾飞。

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